Кто такой добросовестный приобретатель? Часть II

О том, кто считается добросовестным приобретателем и почему при при покупке недвижимости может понадобиться доказательство честности, читайте в первой части этой статьи. В этой части разберем, какими документами и действиями можно подтвердить добросовестность.

Напомним, что добросовестным приобретателем считается покупатель, который на момент покупки недвижимости не знал и не мог знать о том, что человек, у которого он покупает недвижимость, не имеет прав на совершение этой сделки.

Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью, и иски по поводу незаконного отчуждения имущества – одни из самых сложных мероприятий, растянутых по времени. По закону нельзя требовать имущество у добросовестного покупателя, если оно приобреталось возмездно и прежний хозяин добровольно подписал документы о его продаже или передаче. Поэтому, чтобы не пришлось доказывать свои права на недвижимость в суде, оцените объект по нескольким пунктам.

1) Юридическая проверка.

Проверка приобретаемого объекта включает внимательную и кропотливую сверку сведений выписки из ЕГРН, архивной выписки и лицах, ранее прописанных в квартире, проверку технической документации на приобретаемую недвижимость и документов об отсутствии задолженности перед поставщиками ЖКУ.

Полный список документов для юридической проверки можно получить у специалистов АН «Монолит».

2) Приобретение недвижимости по доверенности.

Старайтесь избегать подобных сделок, т.к. они повышают риск встречи с владельцем недвижимости в суде. Если же вы все-таки не можете отказаться от такой сделки, то назначьте встречу с собственником, чтобы убедиться в его согласии на продажу.

3) Дееспособность продавца.

Попросите продавца предоставить перед сделкой справки из наркологического и психоневрологического диспансеров по месту жительства продавца недвижимости о том, что он не состоит у них на учете.

Если же продавец числится у нарколога, это не значит, что он недееспособен, но повышает риски сделки, которые связаны с недееспособностью. Запрос подобных справок сегодня это вполне обычная практика, и если продавец отказывается их предоставить, то стоит насторожиться.

4) Сумма сделки.

Указывайте в договоре реальную сумму сделки, а деньги передавайте с распиской, в которой прописана переданная сумма. Такой документ необходимо составить в присутствии двух свидетелей.

Следуя рекомендациям, возможно свести к минимуму риски приобретения проблемной недвижимости. И всё же полностью обезопасить себя от судебного разбирательства невозможно, т.к. специалисты считают, что каждая сделка, совершенная на вторичном рынке, даже если была проверена юридическая чистота объекта, может быть признана ничтожной. В соответствии с положениями статьи 302 ГК Российской Федерации возможно истребование квартиры даже если вы – добросовестный приобретатель недвижимости. В итоге вы как покупатель теряете приобретенную квартиру и средства, затраченные на ее покупку.

Отличие подобного иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что законный владелец не обязан компенсировать покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги неправомочный продавец, а настоящий владелец деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан. Для покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру).

С 2003 года действует положение, согласно которому и собственник приобретенного незаконно жилья, и добросовестный его приобретатель имеют право на единоразовую компенсацию из средств государства. Однако учитывая, что подзаконных актов по механизмам реализации этого положения нет, а размер разовой компенсации ограничен одним миллионом рублей, считаться действительно реальной защитой покупателя это положение не может.

Тщательный анализ документов на квартиру не дает гарантии, но снижает риски возникновения проблем с приобретенной недвижимостью в будущем. Если при проверке возникли сомнения, лучше отказаться от покупки недвижимости и найти другой вариант с помощью проверенного специалиста.

Если вам нужна помощь в подборе квартиры или загородного дома, то вы можете связаться с сотрудниками АН «Монолит», используя используя основные средства коммуникации – телефон, сайт и социальные сети.