Легализация перепланировки помещений

Наличие незаконной перепланировки или переустройства помещений – один из «подводных камней» покупки квартиры на вторичном рынке недвижимости. К действиям по перепланировке закон относит любое образование новых помещений внутри квартиры, перенос окон, дверных проемов и все прочие «улучшения», требующие получения разрешительных документов. Переустройство – это действия, существенно меняющие облик и функциональность квартиры: перенос инженерных сетей, электрического или санитарно-технического оборудования, снос несущих стен. При регистрации права собственности на жилье с перепланировкой (переустройством) оформление преобразований станут заботой нового владельца.

В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ, существует два способа легализовать перепланировку помещений:

1. Административный – представляет собой стандартную процедуру согласования до начала перепланировки. Он включает поэтапное оформление:

• сбор пакета документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение: договор купли-продажи, технический паспорт из БТИ, выписка из домовой книги и т.д.;

• разработка проекта перепланировки в специализированной проектной организации;

• согласование в ТСЖ или ДУК, Управлении архитектуры местной администрации, в пожарной инспекции и прочих инстанциях.

Срок рассмотрения заявления на перепланировку – до 45 рабочих дней. В случае согласования проекта, потребуется получить новый технический паспорт в БТИ и кадастровый паспорт в федеральной службе Росреестра.

1. Легализация перепланировки в судебном порядке предусмотрена, когда работы по изменению помещения были выполнены без предварительного согласования. Этапы легализации через суд:

• разработка проекта перепланировки и согласование его в ЖЭК и в Управлении архитектуры;

• оплата штрафа за самовольные действия в размере 2-2,5 тыс. рублей;

• обращение в суд для признания перепланировки узаконенной.

У собственника есть шанс добиться положительного решения, если самостоятельная перепланировка не несет риска жизни и здоровью людей. Иначе владельцу квартиры придется вернуть прежнее состояние помещений в соответствии с техническими требованиями.

При любом результате ситуация, когда продавец жилья сделал дорогой ремонт, улучшая пространство квартиры, но «забыл» согласовать и оформить перепланировку, обернется для нового владельца дополнительными хлопотами и финансовыми затратами. По этой причине все объекты продажи из «вторичного» жилого фонда проходят тщательную проверку, прежде чем попасть в базу агентства «Монолит». Но если вы самостоятельно приобрели и оплатили недвижимость до обращения к риелтору, юристы нашего агентства помогут решить все вопросы по узакониванию перепланировки.

Юридическая служба компании «Монолит» обладает большим практическим опытом в вопросах легализации перепланировки в административном и судебном порядке. Мы окажем вам консультативную и правовую помощь на каждом этапе оформления:

• подготовим все необходимые документы для административного согласования или судебного процесса;

• поможем создать достоверный проект и утвердить его во всех инстанциях;

• оценим шансы на положительный исход судебного процесса;

• поможем доказать законность и безопасность произведенных изменений в суде.

Запишитесь на консультацию к юристу по недвижимости, и он поможет урегулировать вопрос с перепланировкой быстро и грамотно.

Постановка на кадастровый учет

Государственная регистрация с оформлением кадастрового паспорта – обязательная процедура подтверждения права собственности на земельные участки и другие объекты недвижимости. Наличие кадастровых документов позволяет владельцу полноценно пользоваться приобретенным или построенным недвижимым имуществом.

Процедура постановки на кадастровый учет определена в рамках федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», а также Приказа №577 Минэкономразвития.

Постановка недвижимости на кадастровый учет проходит в несколько этапов:

1. Подготовка пакета документов, подтверждающих право собственности заявителя и границы объекта:

• межевой план (для земельных участков);

• план объекта недвижимости из лицензированной проектной организации;

• свидетельство о праве собственности;

• квитанция об уплате пошлины.

       2.Подача заявления и документов в отделение Росреестра.

       3.Получение кадастрового паспорта после рассмотрения заявления в течение 10 рабочих дней.

Заявление о постановке на кадастровый учет может быть отклонено, если в приложенных документах содержатся технические ошибки или не хватает одного из обязательных документов. В этом случае постановка недвижимости на кадастровый учет откладывается до устранения всех недочетов.

Специалисты агентства недвижимости «Монолит» избавят вас от длительной процедуры оформления кадастрового паспорта:

• подготовят полный пакет документов и заявление в кадастровую палату;

• проверят техническое соответствие каждого обязательного документа, помогут быстро получить недостающие справки, планы или свидетельства;

• помогут подать документы в Росреестр и получить готовый кадастровый паспорт без длительной очереди.

Экономьте свое время – доверьте оформление кадастрового паспорта опытным специалистам агентства «Монолит» в Чебоксарах.

Оценка недвижимости по рыночной стоимости

Цена объекта недвижимого имущества для большинства покупателей имеет решающее значение. Но именно в вопросах определения стоимости квадратных метров покупатели и продавцы иногда не могут прийти к единому мнению. Если первые пытаются приобрести недвижимость по минимальной стоимости, то вторые планируют выручить за свою собственность как можно больше денег. Поэтому так важно качественно провести экспертную оценку объекта и рассчитать цену, которая в равной степени удовлетворяет покупателя и продавца.

Термин «рыночная стоимость» означает цену на конкретный вид недвижимого имущества, рассчитанную только с применением без давления внешних факторов, влияющих на снижение цены. Например, таких условий как сезонность покупательского спроса или срочная продажа. Документ, подтверждающий рыночную стоимость объекта, понадобится не только в качестве обоснования цены для покупателей недвижимости. Экспертное заключение может потребоваться при оформлении ипотеки, расчетов ставки налогообложения или стоимости компенсации при утилизации объекта.

Для экспертной оценки существует ряд параметров определяющих среднерыночную стоимость каждого объекта:

• Класс жилья. Многоэтажные дома и другие виды недвижимости принято разделять на категории «эконом», «комфорт» и «премиум», он же «бизнес-класс». Равноценные по всем параметрам квартиры в домах разного класса изначально будут различаться по стоимости.

• Расположение объекта – цена зависит от близости к центральной части города.

• Наличие инфраструктуры – оценивается удаленность дома от социальных объектов (поликлиники, детские сады, почта, магазины и т.д.), объектов коммуникаций и транспортных путей.

• Площадь недвижимости (общая и полезная) определяется в квадратных метрах.

• Этажность. Самым низким спросом традиционно пользуются квартиры на первом или последнем этажах. Как правило, они дешевле прочего жилья в одном и том же доме.

• Состояние внутренней отделки. Наличие исправного оборудования и качественного ремонта увеличивает цену в среднем в 1,5 раза.

• Наличие коммуникаций (водоснабжение, канализация, подключение к интернету и т.д.).

Комплексный анализ каждого пункта в результате позволяет выставить цену, за которую имущество будет продано с наибольшей вероятностью.

Правила ведения экспертной оценочной деятельность закреплены в Федеральном законе от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в региональном законодательстве и подзаконных актах. В соответствии с требованиями закона, оценкой рыночной стоимость жилья в АН «Монолит» занимаются эксперты, прошедшие профессиональное обучение и курсы повышения квалификации. Чтобы учесть все факторы, влияющие на итоговую стоимость объекта купли-продажи или аренды, наши специалисты используют все доступные методы оценки среднерыночной цены недвижимого имущества:

1. Затратный: учитываются расходы на строительство, отделку, оплату налогов, инфляцию и прочие расходы, включая износ здания. Стоимость в зависимости от затрат указывается в справке БТИ, однако не в полной мере учитывает реальные спрос и предложение на конкретный объект.

2. Доходный: цена рассчитывается в соответствии с прогнозами, сколько прибыли принесет данный объект. Метод используется для оценки коммерческой недвижимости.

3. Сравнительный: оценка экспертов строится на анализе реального спроса/ предложения и сравнении стоимости аналогичных помещений в конкретный отрезок времени.

По итогам комплексной оценки эксперты АН «Монолит» предоставляют подробный расчет наиболее релевантной рыночной стоимости объекта.